Nueva ley del alquiler por habitaciones: qué cambia para el propietario

Hasta ahora, muchos alquileres de habitaciones se firmaban como contratos de temporada o de uso distinto de vivienda. Con la nueva norma, alquilar una habitación es un arrendamiento de vivienda habitual, salvo que exista una causa temporal real y acreditable (por ejemplo, un traslado laboral o unos estudios con fecha de fin).

• Si el contrato es temporal, debe indicar la causa de forma expresa, y es el propietario quien tiene que probarla.
• Si falta la causa, el contrato se considera habitual desde el principio.
• El uso distinto de vivienda ya no puede utilizarse para alojar personas.

• Contrato habitual: duración mínima de 5 años si el propietario es persona física, o 7 años si es una empresa, a voluntad del inquilino.
• Contrato temporal: de más de 31 días hasta 12 meses. Si se encadenan más de dos contratos temporales, pasa a ser habitual desde el primero.
• El inquilino habitual puede irse a partir de los 6 meses avisando con 30 días; el temporal, a partir del primer mes avisando con 10 días. En ningún caso paga indemnización.

Cuando se alquilan varias habitaciones de la misma vivienda a la vez, la suma de esas rentas no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zonas declaradas tensionadas se aplican además los límites de precio de esas zonas.

• Los gastos generales solo se pueden repercutir si se pactan por escrito indicando su importe anual. Los suministros con contador individual los paga el inquilino.
• Los impuestos, como el IBI, no se pueden repercutir al inquilino.
• Se prohíben los gastos de gestión, de formalización y de renovación del contrato.
• La renta solo se actualiza si se pacta expresamente, con el índice de referencia (IRAV) como tope y un máximo del 2 % hasta finales de 2027.
• La garantía adicional a la fianza tiene un máximo de 2 mensualidades (1 en temporal), y no se puede exigir al inquilino un seguro de impago.

• El propietario debe responder a las solicitudes de reparación en 15 días naturales (5 días hábiles en contratos temporales). Si no lo hace, el inquilino puede repararlo y descontarlo de la renta.
• Al terminar el contrato hay que firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, se presume que se devolvió en buen estado.

Un segundo decreto, también pendiente de convalidación, entra en vigor el 15 de noviembre. Al cumplirse los 5 años (7 si el propietario es empresa), el contrato se prorrogará automáticamente por periodos de la misma duración, salvo preaviso. Si el propietario decide no renovar, en general tendrá que pagar una indemnización, con excepciones como la necesidad de la vivienda para uso propio.

• Revisa tus contratos con un abogado: tipo de contrato, causa temporal, gastos y garantías.
• Elimina cualquier cobro por gestión o renovación y cualquier seguro de impago exigido al inquilino.
• Pacta por escrito los gastos, con su importe anual.
• Prepara un documento de entrada y salida con el estado de la habitación.
• Comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada.
• Sigue el resultado de la votación del 12 de noviembre.