Blog · 2 de noviembre de 2026
Votación del 12 de noviembre: qué cambia en tu alquiler según el resultado
Los dos decretos de vivienda aprobados en octubre se votan, previsiblemente, el 12 de noviembre. Del resultado depende cómo se renuevan los contratos, cuánto cuesta no renovar y cómo se regula el alquiler por habitaciones. Te explicamos, sin tecnicismos y sin tomar partido, qué cambia para ti como propietario en cada escenario y qué conviene hacer antes de la votación.
Escrito por Raquel Corbí García, fundadora de Room Sweet Room.
1. Qué se vota exactamente
El Gobierno aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-leyes, publicados en el BOE el 7 de octubre. Un decreto-ley se aplica desde que se publica, pero el Congreso tiene que convalidarlo después. Como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, esa votación corresponde a la Diputación Permanente.
- Real Decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre. Incluye, entre otras medidas, la nueva regulación del alquiler por habitaciones, el límite a las actualizaciones de renta y una prórroga extraordinaria de hasta dos años para algunos contratos.
- Real Decreto-ley 28/2026: entraría en vigor el 15 de noviembre. Cambia lo que ocurre cuando un contrato llega a su fin: prórroga automática e indemnización si el propietario no renueva.
- Cada decreto se vota por separado, así que puede salir uno y decaer el otro. Según los recuentos publicados en prensa, el resultado del RDL 28/2026 es el más incierto.
2. Escenario A: se convalida el RDL 29/2026
Si se convalida, sigue en vigor tal como está desde el 8 de octubre. Para el propietario, lo más relevante es:
- El alquiler de habitaciones pasa a ser vivienda habitual, salvo que exista una causa temporal real que conste en el contrato y que puedas probar.
- La renta solo se actualiza si está pactado, con un máximo del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027.
- El inquilino cuyo contrato termine antes de finales de 2028 y esté al corriente de pago puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años en las mismas condiciones, con excepciones como que el propietario persona física necesite la vivienda.
- Los anuncios de alquiler tienen que incluir información obligatoria, como el índice de referencia si la vivienda está en una zona tensionada.
Tienes el detalle para habitaciones en Nueva ley del alquiler por habitaciones: qué cambia para el propietario.
3. Escenario B: decae el RDL 29/2026
Si no se convalida, deja de aplicarse y se vuelve a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) anterior. Lo que ocurrió mientras estuvo en vigor no queda anulado automáticamente: los juristas debaten cómo tratar los contratos firmados entre el 8 de octubre y la votación, y habrá que analizar cada caso.
- El alquiler de habitaciones volvería a regirse por las reglas anteriores.
- Desaparecerían el tope del 2 % y la prórroga extraordinaria de este decreto.
- Si has firmado contratos desde el 8 de octubre adaptados a la nueva norma, no los cambies por tu cuenta: consúltalo antes con un abogado.
4. El RDL 28/2026: renovación automática e indemnización
Si se convalida (entraría en vigor el 15 de noviembre)
- Al terminar los 5 años de contrato (7 si el propietario es una empresa), el contrato se prorroga automáticamente otros 5 (o 7), y así en cada vencimiento.
- Para no renovar tendrás que avisar con 6 meses de antelación, en lugar de 4. El inquilino sigue avisando con 2.
- Si no renuevas, en general tendrás que pagar una indemnización: la cantidad mayor entre 12 mensualidades, calculadas con el valor alto del índice de referencia de precios, y una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda.
- No hay indemnización en supuestos tasados que debes motivar por escrito en el preaviso: que necesites la vivienda para ti o para un familiar (solo si eres persona física), que el inquilino no viva en ella, que tenga otra vivienda en el mismo municipio o que firméis un nuevo contrato.
Si decae
- Nunca llegaría a aplicarse, porque la votación es anterior al 15 de noviembre.
- Seguiría la LAU actual: al terminar los 5 o 7 años, si nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta un máximo de 3 años más.
- El preaviso del propietario sigue siendo de 4 meses y no hay indemnización por no renovar.
Resumen: qué cambia según el resultado
| Tema | Si se convalida | Si decae |
|---|---|---|
| Fin del contrato (RDL 28) | Prórroga automática de 5 años (7 si eres empresa) | Prórroga anual hasta 3 años más |
| Preaviso del propietario (RDL 28) | 6 meses | 4 meses |
| No renovar (RDL 28) | Indemnización, salvo excepciones tasadas | Sin indemnización |
| Habitaciones (RDL 29) | Vivienda habitual, salvo causa temporal acreditada | Reglas anteriores |
| Actualización de la renta (RDL 29) | Máximo 2 % hasta finales de 2027 | Según contrato y LAU anterior |
| Prórroga extraordinaria de 2 años (RDL 29) | Sí, si el inquilino la pide y está al corriente | No |
5. Ojo con los avisos de no renovación enviados desde el 7 de octubre
El RDL 28/2026 prevé que los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre mantengan su eficacia sin indemnización. Los enviados desde esa fecha quedarían sujetos al nuevo régimen si el decreto se convalida. Si tienes previsto enviar un aviso, o lo enviaste en las últimas semanas, consúltalo con un abogado antes del 12 de noviembre.
Qué hacer esta semana si eres propietario
- Apunta la fecha de vencimiento de cada contrato y cuántos años lleva el inquilino en la vivienda.
- No envíes avisos de no renovación sin asesoramiento hasta conocer el resultado.
- Si alquilas por habitaciones, revisa si tus contratos son de vivienda habitual o temporal y si la causa temporal está bien acreditada.
- Revisa tus anuncios publicados.
- Guarda toda la documentación: contratos, comunicaciones con el inquilino y justificantes de pago.
- Consulta este artículo el 13 de noviembre: lo actualizaremos con el resultado.
Si prefieres no estar pendiente de cada cambio normativo, otra opción es ceder tu piso a una empresa especializada a cambio de una renta fija pactada en contrato. Antes de firmar, revisa bien qué cubre ese contrato con la nueva ley: te lo explicamos en Rent to rent con la nueva ley: qué debe exigir el propietario en el contrato.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal. Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) e información publicada sobre el calendario de la Diputación Permanente a 2 de noviembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la votación de los decretos de vivienda
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